Business & Commercial Law
에스크로란?
부동산이나 사업체의 매매시 파는사람과 사는 사람의 중간에서 중립적인 일을 하는 것을 에스크로라고 한다. 작은 사업체를 인수인계하는 경우에는 작은 규모라고 해서 변호사와 상담하지 않을 뿐만 아니라 에스크로를 통하지도 않는데 그럴경우에는 많은 위험성을 내포하고 있다.
파는 사람의 경우는 항상 매매금액을 우선적으로 받는 것이 중요할 것이며, 사는 사람입장에서는 모든 소유권이 확실하게 이전되어 오고 모든 부채가 정리가 되어 전주인이 발생시킨 어떤한 부분에 대해서도 아무런 책임이 없게 되었다는 것을 확인한 이후에 금액이 지불되는 것이 중요하다. 파는 사람과 사는 사람이 이와 같이 이해관계가 다름으로 파는 사람입장에서는 아무 문제가 없으니 나를 믿고 빨리 금액을 지불하고 사업체를 인수하라고 주장하는 것이고 사는 사람은 계속 불안할 수 밖에 없는 것이다.
따라서 에스크로에서는 에스크로 기간동안에 사는 사람에게서는 현금과 기타 융자금을 받아두고 파는 사람의 부채와 숨은 빚을 모두 청산하여 에스크로의 종료시에 각각 사는 사람에게는 깨끗한 소유권을 파는 사람에게는 각종 부채를 청산하고 남은 현금을 각각 줌으로서 에스크로를 종료하게 된다. 에스크로가 있는 이유는 사는 사람과 파는 사람이 동시에 현금과 소유권을 서로 주고 받지 못하기 때문에 중요하다. 에스크로 기간 중에 임대계약도 양도 되어야 하고, 숨은 부채도 청산하여야 하고, 세금을 정산하며, 융자신청을 통해서 융자금도 나와야 파는 사람과 사는 사람간에 준비가 되어 에스크로를 종료할 수 있는 것이다.
또한 에스크로를 통해서 일년에 한 번 혹은 두 번씩 내는 재산세, 임대료, 기타 경비등을 매매가 이루어 지는 시점을 기준으로 해서 사는 사람과 파는 사람의 경비로 각각 나누어 계산해 주는 역할도 하게된다.
모든 법절차를 안다고 하면 에스크로를 반드시 거쳐야 하는 것은 아니나, 특히 사는 사람의 보호라는 측면에서 본다고 하면 반드시 에스크로를 거쳐야 할 것이다. 예를들어, 판매세(Sales Tax)나 종업원세금(Payroll Tax)의 경우 각각 SBOE나 EDD에서 납세완납증명 (Tax Clearance Certificate)을 받아야 하는데 이것을 보통은 에스크로에서 도와준다. 만일 이 납세완납증명을 받지 않을 경우에는 사업체를 사는 사람은 파는 사람이 혹 내지 않은 판매세나 종업원세금이 있다고 할 경우, 파는 사람이 내지 않을 경우 사는 사람이 다 내야하는 것이다. 일단 다 낸 것처럼 보일 지라도 예를 들어서 2년 후에 세무감사가 나왔을 경우에라도 그 부담을 사업체를 구매한 사람이 내야될 수 있는 것인데 정부입장에서는 사업체를 판 사람보다는 현재 그 장소에서 사업을 하고 있는 사람에게서 세금을 받아가기가 훨씬 수월할 것이고, 남의 세금을 내서 억울한 관계로 판 사람을 찾아보아도 찾기 어려운 경우가 많고 혹시 판 사람이 파산(Bankruptcy)이라도 하게 되면 그 돈을 받아내기는 거의 불가능해 진다.
따라서 아무리 적은 금액의 거래라 할지라도, 또한 파는 사람이 아무리 섭섭하다, 아무 문제가 없다, 액수가 너무 적다 등의 주장을 하더라도, 부동산이나 사업체의 소유권을 이전할 경우에는 에스크로를 사용하는 것이 특히 사는 사람의 입장에서는 중요하다 할 것이다.
사업체의 매매와 일괄판매법
사업체를 매매할 때 사는 사람이 가장 걱정하는 문제는 숨은 부채가 없는가, 사업체를 인수한 이후에 전 주인의 알지 못했던 부채를 떠 안게 되는 것은 아닐까하는 문제이다. 특히 사업체를 파는 사람의 입장에서 판매가격보다 부채가 더 많을 때 여러가지 문제가 발생하게 되는데, 우선은 사는 사람이 매매가격을 에스크로에 모두 넣고 파는 사람이 한 푼도 가지고 가지 않는다고 하여도 부채가 모두 처리되지 않고 일정금액을 오히려 에스크로에 넣어야 함으로 파는 사람은 이를 피하려고 노력하는데 이에 사는 사람이 어느 정도 협조할 것인가를 판단하는 것이 중요할 것이다.
이 문제를 보다 정확하게 이해하기 위해서는 슈나이더 부부와 판매세의 징수를 담당하는 조세형평국간의 소송건 (d. Schnyder v. State Board of Equalization(August 23, 2002) 101 Cal.App.4th 538) 을 살펴보면 에스크로의 중요성과 관련 법규를 이해하는데 도움이 될 것이다.
1998년 여름 슈나이더 부부는 소규모 그로써리 마켙을 5만불에 구입하려는 에스크로을 열었는데 국세청(IRS)의 연방소득세등 기타 부채만 5만불이상이 되고 추가로 판매세를 내지 않은 액수가 약 3만불가량이 되는 것을 알 수 있었다. 조세형평국(SBOE)의 액수는 에스크로에서 조세완납증명(Tax Clearance Certificate)을 받으려고 조세형평국에 신청했을 때 조세형평국에서는 파는 사람이 약 3만불 정도의 세금이 밀려있으므로 판매대금을 모두 잡아둘수 있다면 조세완납증명을 줄 수 있다고 하였고, 이에 에스크로에서는 슈나이더 부부에게서 5만불의 사업체인수대금을 받는다고 하더라도, 또한 마켙을 파는 사람에게 한푼도 주지않는다고 하더라도, 최소한도 3만불정도가 모자라는 것을 발견하게 되었다.
일괄판매법(Bulk Sales Law)에 따라 에스크로는 5만불을 경합권리자 경합소송 (Interpleader)을 통해 각각의 권리가 있는 사람들이 5만불을 가지고 나누어 가질 수 있는 법적 절차를 밟았고 여기에서 국세청등이 모두 가지가고 조세형평국은 한푼도 나누어 가지지 않도록 합의하여 끝맺었다. 하지만 이후 조세형평국은 슈나이더 부부의 은행구좌에서 전 사업주의 밀린 판매세인 3만불을 빼갔고, 이에 슈나이더 부부가 조세형평국을 상대로 3만불 반환소송을 한 것이 본 판례이다. 결국 법원은 조세형평국의 손을 들어주었는데 그 이유는 다음과 같다.
우선 일괄판매법이라는 것은 재고나 사업상의 장비 등의 반 이상이 일반적인 소비자와의 거래를 통하지 않고 판매되는 경우, 다시말해서 본 건과 같이 사업체를 판매인수하는 경우, 채권자들을 보호하기 위하여 에스크로는 모든 채권자들에게 미리 통지(Notice)를 해야하는 법으로, 각각의 권리를 매매금액에서 주장할 수 있으며, 본 건과 같이 판매금액보다 채무의 총액이 많은 경우에는 경합권리자 경합소송을 통하여 모든 부채를 해결하고 깨끗한 소유권을 서업체의 매입자에게 주는 법이다. 에스크로는 이 일괄판매법에 따랐다고 주장하였고 따라서 조세형평국에는 아무런 책임도 없다고 주장하였다. 하지만 조세형평국의 주장은 판매세(Sales Tax Liability)의 경우에는 만일 조세형평국으로부터 납세완료증명(Tax Clearance Certificate)을 받지 않고 에스크로를 완료하여 사업체를 매입하면, 후임자책임(Successor Liability)에 따라 사업체의 매입자가 전 주인의 세금을 모두 내야 하는 것이고, 이 책임에 따라면 조세형평국 입장에서는 전 주인에게 먼저 세금을 받아보려는 노력도 필요가 없다는 것이고 이 주장이 옳다는 것이 이 판례의 요지이다.
여기서 알 수 있는 것은, 우선은 아무리 작은 사업체라 하여도 숨은 부채가 있을 수 있고 경합소송 (Interpleader) 같은 일반 법률보다는 사업체의 매매에스는 일괄판매법이 우선함으로, 이런 경우에는 에스크로를 통하는 것이 꼭 필요하다는 것이고, 그 중 특히 정부에 대한 부채의 경우에는 반드시 에스크로를 통해서 다 지불해야 할 것이고 그렇지 못하다면 그 사업체를 인수하는 것을 포기하는 것이 좋다는 것이다.
사업과 합리적 신뢰
문제가 생겨서 찾아오는 손님들의 대다수가 하는 말은 주고 믿고 했다는 것이다. 세상을 믿는 마음이 없이 사는 것은 참으로 불행한 일이다. 하지만 믿더라도 합리적으로 믿을 만 할 때 믿는 것이지 아무 때나 믿고 했다고 하며 피해를 호소하는 것은 문제가 있다 할 것이다. 필자의 경험상 무조건 상대를 믿었다 문제된 경우를 요약해 보면,
우선 첫 번째로 이해관계가 상반되는 사람을 무조건 믿는 것은 문제가 있다. 아무리 친한 친구나 가족이라고 하더라도 이해관계가 상반되면 모두가 자기편에 되어 주장하는 것이고 이는 게임을 해 보아도 알 수 있는 일이다. 따라서 사업체를 사는 사람이 파는 사람을 믿었다고 하는 것은 말이 되지 않는다. 이해관계가 서로 다르기 때문이다. 부동산 브로커도 마찬가지로 사업체나 부동산을 사는 사람과 이해관계가 다르다. 도와 줄 수는 있겠으나 브로커는 기본적으로 매매가 성사되어야 코미숀을 받는 사람이다.
두 번째로는 믿을 만한 사람이 소개한 사람은 꼭 믿을 만하지는 않다는 것이다. 물론 세상에는 믿을 수 있는 사람이 많이 있고 그러기에 살 만한 세상이다. 하지만 필자의 경험으로 볼 때 가장 문제가 많이되는 경우는, A라는 사람이 믿을 만한 사람이라면 A가 믿을 만하다고 소개한 B도 믿을 만하다는 것은 아니라는 것이다.
세 번째로는 종교등 비합리적인 믿음을 전제로 사업상의 신뢰와 혼돈하는 것은 위험한 일이다. 종교의 신앙은 합리적인 근거를 바탕으로 하는 것이 아니라 무조건적인 신앙을 바탕으로 하고 있으니 사업상 상대를 속이려는 사람의 단골메뉴가 종교를 이용하는 것이다. 특히 어떤 종교단체의 직책을 이용하여 신뢰를 얻으려 하거나, 자신의 독실한 종교행위를 이용하여 사업상 신뢰를 얻으려 하는 사람은 조심해야 할 것이다.
마지막으로는 정도를 가지않고 절차를 무시하려 하는 사람은 신뢰하기 어렵다는 것이다. 사기의 피해자인 의뢰인들의 대부분은 상대방이 여러가지 이유로 급하기 때문에 혹은 더 큰 이득을 위해서 정도를 가지 않고 에스크로를 열지않거나, 전문가의 자문을 받지 않고 거래를 완결하다 문제가 발생하는 경우를 많이 보게된다.
어느 업소를 방문했을 때, 나를 도둑으로 의심하여 끊임없이 업주가 감시하고 있다는 의심을 받는다면 기분이 좋지 않게느끼거나 분하게 느끼며 그 사업체의 고객이 되기를 거부하려 하며 더 나아가서는 보복을 하고 싶은 마음까지도 가질 수 있는 것은 인지상정일 것이다. 하지만 의심한다는 것과 사업상 정확한 판단을 위하여 조심한다는 것은 다른 것이며, 거래에서 속지 않으려 하는 것은 사업을 하는 사람이 큰 손해를 입지 않고 정확한 거래를 하여 사업상 이득을 남기는 것이 목적이기 때문이다.