부동산이나 사업체의 매매와 관련한 문제들
1. 에스크로의 사용
부동산이나 사업체의 매매시 파는사람과 사는 사람의 중간에서 중립적인 일을 하는 것을 에스크로라고 한다. 작은 사업체를 인수인계하는 경우에는 작은 규모라고 해서 변호사와 상담하지 않을 뿐만 아니라 에스크로를 통하지도 않는데 그럴경우에는 많은 위험성을 내포하고 있다. 에스크로에서는 에스크로 기간동안에 사는 사람에게서는 현금과 기타 융자금을 받아두고 파는 사람의 부채와 숨은 빚을 모두 청산하여 에스크로의 종료시에 각각 사는 사람에게는 깨끗한 소유권을 파는 사람에게는 각종 부채를 청산하고 남은 현금을 각각 줌으로서 에스크로를 종료하게 된다. 에스크로가 있는 이유는 사는 사람과 파는 사람이 동시에 현금과 소유권을 서로 주고 받지 못하기 때문에 중요하다. 에스크로 기간 중에 임대계약도 양도 되어야 하고, 숨은 부채도 청산하여야 하고, 세금을 정산하며, 융자신청을 통해서 융자금도 나와야 파는 사람과 사는 사람간에 준비가 되어 에스크로를 종료할 수 있는 것이다.
모든 법절차를 안다고 하면 에스크로를 반드시 거쳐야 하는 것은 아니나, 특히 사는 사람의 보호라는 측면에서 본다고 하면 반드시 에스크로를 거쳐야 할 것이다. 예를들어, 판매세(Sales Tax)나 종업원세금(Payroll Tax)의 경우 각각 SBOE나 EDD에서 납세완납증명을 받아야 하는데 이것을 보통은 에스크로에서 도와준다. 만일 이 납세완납증명을 받지 않을 경우에는 사업체를 사는 사람은 파는 사람이 혹 내지 않은 판매세나 종업원세금이 있다고 할 경우, 파는 사람이 내지 않을 경우 사는 사람이 다 내야하는 것이다. 일단 다 낸 것처럼 보일 지라도 예를 들어서 2년 후에 세무감사가 나왔을 경우에라도 그 부담을 사업체를 구매한 사람이 내야될 수 있는 것인데 정부입장에서는 사업체를 판 사람보다는 현재 그 장소에서 사업을 하고 있는 사람에게서 세금을 받아가기가 훨씬 수월할 것이고, 남의 세금을 내서 억울한 관계로 판 사람을 찾아보아도 찾기 어려운 경우가 많고 혹시 판 사람이 파산(Bankruptcy)이라도 하게 되면 그 돈을 받아내기는 거의 불가능해 진다.
2. 사업체의 매매계약서
사업체를 매매할 때 단순히 에스크로를 통하는 것으로 만족하지 말고 변호사와 상담하는 것이 필요하며 서로 합의한 내용을 각자의 변호사를 통해 명백하게 문서화하는 것이 필요하다. 각각의 변호사를 서로 고용하지 않는 경우라면 서로 합의한 내용을 공동변호사를 통해서라도 작성해 두는 것이 도움이 된다. 당연히 서로 합의한 내용이라고 생각되던 것들도 변호사들을 통해서 살펴보다 보면 많은 부분에서 서로 합의해야되는 부분들이 있음을 발견하게 된다.
또한 합의를 통해서 담보물 설정계약(Security Agreement), 약속어음(Promissory Note), 빚의 보증계약(Guarantee Agreement), 비밀유지 및 경쟁금지계약(Non-Disclosure and Covenant not to Compete) 등 추가적인 계약이 필요할 수도 있다. 정확한 계약서를 작성해 두는 것만이 후에 분쟁이 일어났을 때 정확한 해석의 근거를 제시할 수 있고 소송까지의 확대도 막을 수 있는 것이다.
3. 임대계약서(Lease Agreement)
임대계약서는 건물주(Landlord)와 세입자(Tenant)사이에 건물의 임차에 관한 계약을 맺는 것을 말한다. 사업체를 사고 팔 때 기존의 임대계약을 사업체를 사는 사람이 그대로 이어 받는 것이 일반적이고 이를 임대계약서의 양도(Assignment)라고 부르고 보통의 경우 건물주는 임대계약서를 양도해주기를 바라지 새로운 세입자인 사업체를 사는 사람과 새로운 임대계약서를 작성하기를 원치 않는다. 왜냐하면 본래 임대계약서를 서명하였던 세입자인 사업체를 파는 사람은 임대계약서의 계약당사자로서 이 계약서가 양도된 이후에도 여전히 보증인과 마찬가지로 책임을 지기 때문이다. 물론 새로운 세입자가 임대료를 제때에 지불하지 않으면 새로운 세입자가 책임을 지지만 건물주 입장에서는 새로운 세입자가 임대료를 지불하지 않으면 이전 세입자에게 지불을 요구할 수 있고 사업체를 판 이전세입자는 일단 지불을 한 후 사업체를 산 새로운 세입자에게 그 보상을 요구할 수 있지만 이미 임대료도 제대로 못내는 사람에게 많은 것을 기대하기는 힘들 것이다. 따라서 사업체를 판매할 때는 구매자의 신용정도나 사업능력, 재산상태 등에 대해서도 살펴보고 임대계약을 양도하는 것이 필요하다.
한편, 사업체를 인수하는 사람의 입장에서는 임대계약이 없이는 그 장소에서 사업을 할 수 없으므로 임대계약을 양도받든지 새로 임대계약을 받아내는 것이 가장 중요한 일이다. 그러나, 제대로 된 임대계약이 아닌 경우, 많은 독소조항을 가지고 있는 임대계약의 경우, 등에는 오히려 사업에 방해가 되고 사업의 수익을 보장하지 못하는 경우가 있으므로 사업체를 인수하기 전에 반드시 전문 변호사와 상담하여 정확히 이해하고 고칠 부분은 고치고 임대계약을 인수하는 것이 필요하며, 단순히 부동산 중개인의 말만 믿고 혹은 사업체를 파는 사람의 말만 믿고 사업체와 임대계약을 인수하였다느니의 소리는 하지 않는 것이 좋다. 임대계약서의 경우, 반드시 그 기간, 추가 연장가능 기간(Option to Renew)과 그 행사방법, 월임대료, 월임대료의 인상시기와 방법, 임대료 외에 세입자가 부담하는 경비, 양도의 가능성 등에 관하여 반드시 조사해서 충분히 이해를 하고 있어야 한다.
4. Schnyder v. State Board of Equalization(August 23, 2002) 101 Cal.App.4th 538
슈나이더 부부와 판매세의 징수를 담당하는 조세형평국과의 소송내용과 그 결과를 살펴보면 에스크로의 중요성과 관련 법규를 이해하는데 도움이 될 것이다.
1998년 여름 슈나이더 부부는 소규모 그로써리 마켙을 5만불에 구입하려는 에스크로을 열었는데 국세청(IRS)의 연방소득세등 기타 부채만 5만불이상이 되고 추가로 판매세를 내지 않은 액수가 약 3만불가량이 되는 것을 알 수 있었다. 조세형평국(SBOE)의 액수는 에스크로에서 조세완납증명(Tax Clearance Certificate)을 받으려고 조세형평국에 신청했을 때 조세형평국에서는 파는 사람이 약 3만불 정도의 세금이 밀려있으므로 판매대금을 모두 잡아둘수 있다면 조세완납증명을 줄 수 있다고 하였고, 이에 에스크로에서는 슈나이더 부부에게서 5만불의 사업체인수대금을 받는다고 하더라도, 또한 마켙을 파는 사람에게 한푼도 주지않는다고 하더라도, 최소한도 3만불정도가 모자라는 것을 발견하게 되었다. 일괄판매법(Bulk Sales Law)에 따라 에스크로는 5만불을 경합권리자 경합소송 (Interpleader)을 통해 각각의 권리가 있는 사람들이 5만불을 가지고 나누어 가질 수 있는 법적 절차를 밟았고 여기에서 국세청등이 모두 가지가고 조세형평국은 한푼도 나누어 가지지 않도록 합의하여 끝맺었다. 하지만 이후 조세형평국은 슈나이더 부부의 은행구좌에서 전 사업주의 밀린 판매세인 3만불을 빼갔고, 이에 슈나이더 부부가 조세형평국을 상대로 3만불 반환소송을 한 것이 본 판례이다. 결국 법원은 조세형평국의 손을 들어주었는데 그 이유는 다음과 같다.
우선 일괄판매법이라는 것은 재고나 사업상의 장비 등의 반 이상이 일반적인 소비자와의 거래를 통하지 않고 판매되는 경우, 다시말해서 본 건과 같이 사업체를 판매인수하는 경우, 채권자들을 보호하기 위하여 에스크로는 모든 채권자들에게 미리 통지(Notice)를 해야하는 법으로, 각각의 권리를 매매금액에서 주장할 수 있으며, 본 건과 같이 판매금액보다 채무의 총액이 많은 경우에는 경합권리자 경합소송을 통하여 모든 부채를 해결하고 깨끗한 소유권을 서업체의 매입자에게 주는 법이다. 에스크로는 이 일괄판매법에 따랐다고 주장하였고 따라서 조세형평국에는 아무런 책임도 없다고 주장하였다. 하지만 조세형평국의 주장은 판매세(Sales Tax Liability)의 경우에는 만일 조세형평국으로부터 납세완료증명(Tax Clearance Certificate)을 받지 않고 에스크로를 완료하여 사업체를 매입하면, 후임자책임(Successor Liability)에 따라 사업체의 매입자가 전 주인의 세금을 모두 내야 하는 것이고, 이 책임에 따라면 조세형평국 입장에서는 전 주인에게 먼저 세금을 받아보려는 노력도 필요가 없다는 것이고 이 주장이 옳다는 것이 이 판례의 요지이다. 여기서 알 수 있는 것은, 우선은 아무리 작은 사업체라 하여도 숨은 부채가 있을 수 있으므로 에스크로를 통하는 것이 좋다는 것이고, 그 중 특히 정부에 대한 부채의 경우에는 반드시 에스크로를 통해서 다 지불해야 할 것이고 그렇지 못하다면 그 사업체를 인수하는 것을 포기하는 것이 좋다는 것이다.